《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》（征求意见稿） 

    为了规范本省前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，我厅在总结经验，深入调查研究的基础上，起草了《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》（征求意见稿）。现公开征求意见，请于2007年1月27日之前,通过本网页下方"评论"栏目将意见反馈给我们。

二00七年一月十九日

江苏省前期物业管理招标投标实施办法

一、总  则

第一条 为了规范本省前期物业管理招标投标行为，保护当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定，结合本省实际情况，制定本办法。

第二条 前期物业管理招标投标，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，合同约定对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。

 第三条 在本省行政区域内，建设单位通过招标投标的方式选聘前期物业管理企业，以及行政主管部门对物业管理招标投标活动依法实施监督管理，适用本办法。

第四条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位（包括分期建设、多公司建设），应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，负责前期物业管理。

 有下列情形之一的，经物业项目所在地的县级以上物业管理行政主管部门批准，可以采用协议的方式选聘具有相应资质的物业管理企业：

（一）公开招标或者邀请招标连续两次邀请投标人少于3个的；

    （二）住宅及同一物业管理区域内的非住宅，建筑面积不足3万平方米的，或者物业管理区域内独立式住宅（别墅）为主的建筑面积不足1万平方米的。

 第五条 统一规划建设的新建住宅区，一般不再重新划分物业管理区域。但是，建设周期较长且较大的住宅区，同时具备下列条件的，可以经项目所在地县级以上物业管理行政主管部门划分，确定为若干相对独立的物业管理管理区域：

    （一）符合规划建设的规定，共用设施设备、建筑物规模适当，利于当事人合同约定实施物业管理，有利于社区建设、方便业主生活与工作的；

    （二）划分后的区域内有符合规定的物业管理服务用房；共用设施设备等权属明晰，不涉及在使用或所有权问题上重新划定的；

    （三）有独立的墙（栏）围护及固定通道的。

第六条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第七条 省建设行政主管部门负责全省行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。

    县级以上物业管理行政主管部门根据职责划分负责本行政区域内前期物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。

第八条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥潜在投标人参加前期物业管理投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动，不得将依法进行招标的物业项目化整为零或以其他方式规避招标投标。

二、招  标

 第九条 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的项目建设单位。

    前期物业管理招标由招标人依法组织实施。一个物业管理区域分期建设、多公司建设的项目，招标人应统一，招标约定的物业管理区域应当与实际交付使用的物业管理区域相一致。

 第十条 招标人有能力编制招标文件、组织和实施招标活动的，可以自行组织招标；招标人也可委托招标代理机构组织招标。

 招标人自行组织的，法人代表或其代理人应当参加招标工作。

 招标人委托代理机构组织招标的，代理机构应当是依法设立、具有编制招标文件、对投标申请人进行资格验证和组织评标相应专业力量的社会中介组织。招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵照本办法对招标人的规定。

第十一条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请

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