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| 处理物业纠纷将有法可依——关注《物权法》草案争议焦点之物业纠纷 | |||||||
作者：梁丽琴 文章来源：江门日报 点击数： 更新时间：2007-03-15  |
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一直以来备受关注的《物权法》草案，目前已经通过七审。作为今年“两会”的焦点之一，全国人大常委会的有关官员指出，目前《物权法》出台时机已成熟，“要确保在十届全国人大五次会议上顺利通过。” 也许很多人会认为，《物权法》是一个技术性很强，仅限于在法律精英当中探讨和争论的话题，它距离普通民众的生活太远，但事实上，作为规范财产关系的民事基本法律，它“既涉及国家的基本经济制度，也关系千家万户的具体利益”。我们所关心的是，这部“势在必行”的法律草案如果获得通过，其中和房产息息相关的内容到底有哪些？广大民众的生活和切身利益会受到什么影响？近日，记者采访了我市有关专家。 ７０年后，我们的房子怎么办 相关内容 《物权法》草案规定：住宅建设用地使用权期满的，自动续期；建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。删除了原先有关住宅用地使用权续期需要支付土地使用费的规定。同时明确了建设用地使用权人依法对国家所有的土地占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施；建设用地使用人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。 存在问题 ７０年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？有人说，国家可以依法收回，只给房主一点补偿金。很多市民为７０年后自己住宅的命运焦虑不已，住宅建设用地使用权成为《物权法》（草案）关注的焦点话题之一。 专家观点 法律界人士分析说，《物权法》的立法，对于广大市民来说，最为关注的莫过于自己购买的房产，在国家规定的７０年期限到期后，该如何处理土地使用权的问题。如果《物权法》能够通过审议，住房使用权７０年后将自动续期，市民无疑放下了“心头大石”。 小区的公共产权到底谁说了算 相关规定 《物权法》草案提出，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。也就是说，只要不是属于原来规划的市政用途的绿地、道路以及物业管理用房，都属于业主共有，开发商要将绿地改建成停车场，需要经过大多数业主的同意。 存在问题 随着住宅小区越建越多，业主与开发商之间，因为绿地、车库等引发的纠纷时有耳闻。业主对小区里的哪些东西享有管理权？小区的会所、车库的权属应该属于谁？ 专家观点 蓬江区公职律师所的伦荣彪律师介绍说，车库、车位不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，它一般都是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是和开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。目前《物权法》草案对车库问题的规定是由当事人约定，对于占用公用道路和其他公共场地的车位，则规定为共有。 “阳光权”遭损害怎么办 相关规定 《物权法》草案指出，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照；不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质；不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。 存在问题 几年前鲜为人知的“阳光权”，如今已成为热门词汇。一些城市在对新建住宅规划审批环节中存在漏动，使新建筑物的层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；还有些人为了得到更多的居住便利，乱搭乱盖，影响相邻建筑采光。 专家观点 蓬江区公职律师所的伦律师指出，相邻关系涉及日常生活的方方面面，生活中诸多扰邻问题，都是对邻居、对他人生活的一种妨碍和侵害。尊重他人相邻权，不但是法律问题，更是道德问题。以前大家都有一个误解，当不动产相邻权受到侵害时不知如何处理。如果《物权法》正式出台，相邻权受到损害时，你可以直接上诉至法院解决。 办房产证可望驶入“高速路” 相关规定 《物权法》草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。同时规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。不动产权属证书时权利人享有该不动产物权的证明。权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记。 此外，草案还根据权责平衡的原则，明确了登记机构的义务：“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。” 存在问题 房产证难办，是现在许多购房者共同面对的问题。主要的原因是，办理房产证要面对十分繁琐的手续，需要跑国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。此外，登记费用问题也是群众关心的问题。 专家观点 专家指出，不动产登记费用按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。《物权法》草案经多次审议、反复修改，最终确立了不动产统一登记制度。 业主能否更换物管公司 相关规定 《物权法》草案规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务机构或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务机构或者其他管理人，业主依法有权更换。同时指出，业主可以设立业主大会，选举业主委员会；业主共同决定选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人，改建、重建建筑物及其附属设施等事项。 存在问题 短短十几年间，物业服务机构增长，业主和物业服务机构之间的纠纷也逐渐多了起来。去年以来，物业管理成为了消费者投诉的新热点，业主不满意物业管理公司账目不清楚，服务不到位。 专家观点 有专家认为，这是一个比较突出的矛盾，有的前期物业管理公司不能很好地履行自己的职责，业主也不是太满意物业管理公司的服务。在这个时候，业主为了维护自身的合法权益，可以要求更换前期物业公司；当业主委员会成立后，如果业主对开发商聘请的前期物业公司或其他物业管理公司不满意，可以通过业主大会解聘它并另行聘请物业管理企业。 （本报记者 梁丽琴） |
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