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| 《甘肃省物业管理暂行办法》今年5月1日起施行 | |||||||
作者：佚名 文章来源：甘肃日报 点击数： 更新时间：2006-04-29  |
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目前，业主与物业管理公司之间存在很多纠纷，业主与管理者的关系并不融洽，业主对物业管理公司的投诉一直很高。物业管理的目的，是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。 业主无疑是物业的真正主人。但是，如果物业区域很大，业主很多，则所有业主同时参与物业管理并不现实，因此，《办法》规定业主组成业主大会和业主委员会维护业主利益。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数少于50人，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主人数在50人以上含本数100人以下的，由全体业主组成业主大会。业主人数在100人以上含本数的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，业主代表一般不得少于30人。 《办法》规定了业主大会成立的程序。在1个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上，或者达到30%以上不足50%，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，就应召开首次业主大会。(梁发芾) 首次物业大会前需要成立首次业主大会筹备组。筹备组在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位包括公有住房出售单位组成。房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内，以书面形式在物业管理区域内公告。 业主委员会由业主大会产生。业主委员会委员的组成一般为5人以上的单数，具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定，对业主和使用人具有约束力。 《办法》规定了业主对业主大会和业主委员会的监督权，首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担，但此后的工作经费则由全体业主承担，经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则规定。因为业主大会和业主委员会是受业主委托工作的，其经费来源于业主，因此业主有权监督和质询业主大会和业主委员会工作经费的使用情况，业主大会和业主委员会有义务把工作经费的使用情况每年以书面形式在物业管理区域内公告。 因为物业的管理是专业化的工作，又因为业主不一定有时间精力从事具体的管理，所以，物业管理一般由业主委托聘用专业管理公司进行管理。物业管理公司是受聘为业主提供物业管理服务的。但从目前实际看，不少物业管理公司无论从产生上还是管理方式上，都颠倒了与业主的关系。一些物业公司把业主当成管理的对象，自己俨然是主人；而不少物业公司的产生，并不是业主自己选择的结果。 《办法》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业进行前期物业管理，未按照规定进行物业管理招标投标的不得开展房屋销预售活动。投标人少于3个或者房屋建筑面积少于3万平方米，经物业所在地县级房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。而从现实情况看，不少建设单位并未通过招标投标方式选聘物业公司，而是由建设单位自行成立物业公司进行前期物业管理，按照《办法》的规定，则这种做法就是违规的。 前期物业管理公司仅仅是临时性的管理者。业主大会或业主委员会成立后有权重新选聘物业公司。在业主大会选聘物业管理企业后，建设单位或前期物业管理企业应当在业主委员会的监督下，办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。 《办法》也规定了物业管理的收费事宜。普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理，物业服务等级标准、基准价及浮动幅度，由省物价、建设行政主管部门制定。普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。物业管理区域内，供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户。物业管理企业受上述有关单位委托代收费用的，应当签订合同，合同中应当定立代办服务费条款。物业管理企业不得向业主或者使用人另收代办服务费。未收费到户产生的损耗由供应单位承担。 |
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