这边

　　看上的干不成　否决的照样干

　　业委会负责人私签新合同被物业告上法庭，业主们质疑：招聘物业到底谁说了算？

　　记者　张波　芮潇潇　为您讲述　业主告物业的案子近两年屡见不鲜。物业公司状告业主委员会“一女二嫁”的案子，在西安还是头一回。从2005年一审开始，该案经过二审和发回重审，如今仍在审理，而小区的物业管理已陷入混乱。众业主在无权做主小区内部事务的情况下纷纷质疑：为何被业主们认可的物业公司不能为业主服务，而被业主否认了的物业公司竟能接管小区物业？招聘物业公司，到底谁说了算？

　　私签的合同

　　否定了业主大会决定

　　2005年7月，西安市福安花园业主委员会因不满西安福安花园物业管理有限责任公司（以下简称福安花园物业）提供的物业服务，经业主大会讨论通过之后，决定与之解约。经考察后，与陕西爱心物业服务有限责任公司（以下简称爱心物业）签订了物业服务合同。

　　爱心物业进入福安花园小区之后，福安花园业主委员会负责人周某于2005年10月8日私自同福安花园物业签订了一份新的物业服务合同，并于2005年10月9日向爱心物业发出解约通知书。随后，福安花园物业进入福安花园小区，强行接管了该小区的物业管理。

　　因福安花园业主委员会突然解约，2005年10月28日，爱心物业将西安市福安花园业主委员会起诉至法院，福安花园物业作为该案第三人出庭。

　　物业状告业委会

　　被认为不符合起诉条件

　　一审开庭后法院判决，爱心物业与西安市福安花园业主委员会在2005年7月21日签订的物业服务合同有效，继续履行。西安市福安花园业主委员会与福安花园物业在2005年10月8日签订的物业服务合同无效。

　　福安花园物业提起上诉。二审法院认为，福安花园业主委员会是业主大会的执行机构，对业主交付的资金及其收益仅有管理权，并无所有权，缺乏相应的民事责任能力，不具备诉讼主体资格。原告爱心物业诉讼物业服务合同一案，不符合法定起诉条件。原审判决应予撤销。驳回爱心物业的起诉。2006年12月14日，案件被发回到一审法院重审。

　　业主们认为不能个别人说了算

　　业主们认可的物业公司，不能为业主服务，而被业主否认了的物业公司竟能接管小区物业。招聘物业公司，到底谁说了算？

　　福安花园业主赵女士说，爱心物业进驻该小区是业主委员会集体商议选定的，然而该物业公司在服务几个月后，却被赶出了小区。现在物业公司与业主委员会对簿公堂，遭殃的是小区内的众业主们，如果在选择物业公司这方面有一个明确法规，也许就不会出现这种物业管理“一女二嫁”的怪现象了。

　　福安花园小区业主杨某说，业主应该是小区真正的主人，有权选择任何一个物业公司为自己服务，而福安花园大多数业主都希望能够自主选择自己信任的物业公司。

　　业主朱先生认为，目前没有一个明确的限制、监督、规范业主委员会及物业公司的法规，所以才造成如今物业管理陷入混乱，业主无权做主小区内部事务。相关主管部门应出台行业规定，将物业公司及业委会交由街道办或房管部门监管。这样就不会造成个别人说了算、小区事务一边倒的局面了。

　　那边

　　诉求更换物业被判没有资格

　　西安市中院再审撤销一审法院裁定，认为业委会有权通过诉讼解决物业纠纷

　　记者　杨小刚　为您讲述　小区业主委员会因不满物业公司的服务，欲让其撤出小区，将物业公司告上法庭。去年12月12日，一审法院以业委会未得业主大会授权，不具备诉讼主体资格为由，作出了驳回起诉的裁定。而近日，经西安市中级人民法院再次审理，裁定撤销原审法院裁定，并指令其对于业委会的诉讼请求进行审理。

　　不满物业

　　业委会状告物业公司

　　在原诉状中，位于西安市劳动路都市绿洲花园小区的业主委员会称，从2003年12月28日业主入住起，由于被告物业公司（西安顺合物业管理服务有限公司）在管理服务上存在诸多问题，导致小区物业管理混乱，侵害业主权益的事件时有发生。小区业主不断向物业公司提出意见和建议，但物业公司置之不理。去年3月26日，业委会依照《物业管理条例》规定，书面征求业主意见。根据绝大多数业主的意见，业委会依照公开、公平、公正的原则，同时邀请被告参与投标，选聘物业管理公司。最后与另一物业管理公司签订了《物业管理服务合同》，后向房管局备案。同年3月28日，业委会书面通知被告在都市绿洲花园的物业管理工作终止，并敦促其移交相关手续和资料，但被告拒绝移交。业委会遂一纸诉状将物业公司告上了法庭。

　　一审裁定

　　超越业委会职责驳回诉讼

　　原审法院（莲湖区法院）认为，业委会无自己的财产和经费、无独立承担民事责任的物质条件，而其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终也要由全体业主共同承担。此外，都市绿洲花园业委会只是以书面征求意见的形式，对是否更换物业公司征求了意见。对是否通过诉讼途径解决物业纠纷，并没有经过业主大会的讨论、决定和授权。业委会在未经业主大会授权的情况下，以业委会名义进行诉讼，不但超越了其职责范围，同时也会造成民事责任无人承担的局面。原审法院以此认定业委会不具备诉讼主体资格，故作出驳回诉讼的裁定。

　　再审认定

　　业委会有权诉讼解决纠纷

　　事后，该小区业主委员会表示不服原审裁定，遂向西安市中级人民法院提起上诉。西安市中院认为，《物业管理条例》虽然规定“业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票1/2以上通过”等等，但并未规定业主委员会通过诉讼途径解决物业纠纷，须经业主大会决定和授权。因此，原审法院以上述理由裁定驳回都市绿洲花园业主委员会的起诉，没有法律依据。遂于日前做出撤销原审法院驳回业委会起诉裁定的裁定，并指定莲湖区法院就该业委会起诉的问题进行审理。

　　律师观点

　　该案具有典型意义

　　对于此事，陕西金镝律师事务所律师巨黎江表示：业委会作为全体业主权利的执行机构，具有召集业主大会、代表业主与物业公司签订物业服务合同及协助物业公司共同管理小区的职责之外，当大多数业主权益受到侵害时，也可代表业主提起诉讼。于2007年3月16日十届全国人大五次会议表决通过的《物权法》对于此类事件有明晰表述。

　　巨黎江认为，虽然距离《物权法》的实施还有一段时间，但此案的审理进程无疑具有典型意义，“无论最后该案双方当事人胜负如何，都将具有典型意义，若其他小区出现类似情况，此案也可起到借鉴作用”。